案  情

本院在执行申请执行人杨寿军与被执行人常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华提出书面申请，请求不予执行常德仲裁委员会（2015）常仲裁字第609号裁决。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

朱纯杰、胡国华称，案涉仲裁裁决存在不予执行的情形。1、朱纯杰向杨寿军借款430万元，朱纯杰将其开发的价值860万元的两个门面及两套房屋抵押给杨寿军。上述借款已归还16万元，现实际欠付414.8万元，杨寿军在涉朱纯杰的刑事二审判决中也认定了该金额。2、就同一笔借款，杨寿军分别通过民事诉讼、刑事报案、申请仲裁主张权利。3、本案属于名为商品房买卖，实为借贷担保的情形，杨寿军通过仲裁获得两个门面及两套房屋，属于典型的违法、恶意仲裁。

依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条的规定，请求不予执行常德仲裁委员会（2015）常仲裁字第609号裁决。另，杨寿军申请执行案涉仲裁裁决，已超过二年的申请执行时效。

本案审查过程中，案外人补充称，其与杨寿军之间是借款关系，不是商品房买卖合同关系，双方并未签订转换协议，不存在借款关系转换为商品房买卖合同关系，案涉房产系案外人抵押给杨寿军。申请执行人的相关债权应通过刑事案件进行清算，并参与统一分配。

（……此处有删减……）

杨寿军答辩称：

1、本案没有超过二年的申请执行时效。2、申请执行人与案外人之间的借款关系已转化为房屋买卖关系，案涉仲裁裁决对此进行了确认，这符合最高人民法院第72号指导案例的裁判观点。3、申请执行人并未就同一笔借款分三次主张权利，其与案外人之间存在两笔借款，一笔为100万元，申请执行人已于2014年提起诉讼，法院作出了民事调解书；另一笔350万元借款的时间在2014年1月，因案外人无法偿还借款，双方协商将借款关系转为房屋买卖关系。

（……此处有删减……）

中大公司答辩称：

1、该案不存在借款关系转换为商品房买卖合同关系的情形，杨寿军所称最高人民法院72号指导案例与本案情况并不相符；2、该案所涉资金经本院刑事判决确认为非法吸收公众存款的资金，属于非法金融活动的资金，所涉债务风险与中大公司无关，该公司不承担责任，不应执行中大公司。

本院查明：

杨寿军与中大公司商品房买卖合同纠纷一案，经杨寿军申请，常德仲裁委员会于2015年8月18日立案受理。次日，中大公司以“本案实际人朱纯杰因涉嫌非法吸收公众存款罪，已被常德市公安局武陵分局立案调查，现朱纯杰被羁押在常德第一看守所，为查清本案事实，公平公正的审理本案”为由，向常德仲裁委员会请求中止审理。2015年10月18日，常德仲裁委员会依据中大公司的申请决定中止审理该案。2017年5月19日，常德仲裁委员会依据杨寿军的申请，决定恢复对该仲裁案的审理。

经审理，仲裁庭认为，虽然杨寿军与朱纯杰、胡国华之间开始是借贷关系，但后因朱纯杰、胡国华不能偿还借款，经双方协商，就案涉房屋签订购房合同并进行了网签备案，借贷关系已经转化为买卖关系，以房屋抵偿借款。

根据中大公司将金地名苑1#楼项目委托给朱纯杰并授权胡国华对该项目申请网签备案的事实，以及中大公司在杨寿军提交的胡国华签名的《常德市商品房买卖合同》上加盖印章的行为，表明朱纯杰、胡国华在金地名苑1#楼项目开发经营过程中，有权代表中大公司行使与开发项目有关的权利，其行为产生的法律后果应由该公司承担。虽然胡国华向杨寿军出示的250万元购房款收据上项目部印章系朱纯杰私刻，但不能由此否定杨寿军与朱纯杰、胡国华将原存在的借贷关系转化为房屋买卖关系，即以案涉房屋折价抵偿借款的事实。杨寿军提交的证据显示已交购房款335万元，中大公司提出欠收15万元，杨寿军主张是以现金结清。结合朱纯杰出具金额为350万元借条的事实，仲裁庭认为杨寿军已付清了350万元购房款。基于朱纯杰、胡国华有权代表中大公司出售案涉房屋的事实和理由，杨寿军与中大公司签订的案涉商品房买卖合同有效。2018年8月14日，常德仲裁委员会作出（2015）常仲裁字第609号裁决，裁决如下：一、中大公司在本裁决送达之日起30日内向杨寿军交付金地名苑1幢3单元1707号房、1幢4单元1708号房、1幢1单元101号房、102号房，并在交房之日起90日内协助办理房屋所有权证；二、对杨寿军的其他仲裁请求不予支持。上述仲裁裁决发生法律效力后，杨寿军向本院申请执行，本院于2020年11月16日立案受理。

另查明：

朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1#楼项目，胡国华负责该项目的销售等工作。朱纯杰、胡国华向杨寿军借款，为此，胡国华于2014年1月19日代表中大公司与杨寿军签订了四份《商品房买卖合同》，并办理了备案手续。

上述合同标的物分别为金地名苑1#楼101号、102号、1707号、1708号房屋。上述101号、102号房屋用途均为商业，其中101号房面积88.94平方米、单价19114元/平方米、总价款170万元，102号房面积52.23平方米、单价19146元/平方米、总价款100万元；1707号、1708号房用途均为住宅，面积均为123.12平方米，单价均为3249元/平方米，总价款均为40万元。次日，中大公司向杨寿军开具四张房款发票，其中101号房款40万、102号房款25万元、1707号、1708号房款各10万元。另，胡国华向杨寿军开具了250万元的房款收据，盖有“常德中大房地产开发有限公司金地名苑1号楼工程项目部”印章。当日，杨寿军交纳案涉四房屋的专项维修资金。

2014年1月21日至27日间，杨寿军夫妇分次向朱纯杰及其相关账户转账共计332.3万元。2014年8月5日，胡国华向杨寿军出具书面承诺，内容为：“本人利用自己开发的金地名苑1#楼101#、102#门面及1707#、1708#住宅，向杨寿军及家人抵押（住宅、门面已备案）借款人民币叁佰伍拾万元。由于本人目前资金周转有困难，导致延误未能按时付本付息，现向抵押贷款人承诺如下：一、本人在2014年8月30日前归还人民币肆拾万元。二、第二次约定在2014年9月30日前归还壹佰伍拾万元。三、第三次约定在2014年10月30日前归还剩余欠款。四、如在双方约定的时间内不能兑现（开齐剩余款项发票），借款人同意将上述抵押的固定资产作相应的处置归还剩余款。”

还查明：

2014年6月13日，杨寿军以朱纯杰于2013年向其借款100万元未还为由，向武陵法院提起诉讼。2014年9月5日，武陵法院作出（2014）武民初字第01109号民事调解书，确认截止到2014年10月3日朱纯杰欠杨寿军借款本金100万元，利息17.5万元，利息按每月25‰计算，……。

再查明：

2015年4月9日，常德市公安局武陵分局决定对朱纯杰涉嫌非法吸收公众存款案立案侦查，并于2015年7月14日将案件移送常德市武陵区人民检察院审查起诉。后经补充侦查，常德市武陵区人民检察院于2016年1月11日向武陵法院提起公诉。2018年7月3日，武陵法院作出（2016）湘0702刑初17号刑事判决，认定“朱纯杰非法吸收公众存款的人数为105人，非法吸收存款金额为7690.5071万元，现有证据证明已还本付息金额合计1085.95万元，有3名集资参与人的还款金额根据现有证据无法查实，该还本付息的金额依法予以折抵本金，……”。判令：一、被告人朱纯杰犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币三十万元。（刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2015年4月10日起至2020年4月9日止。罚金限于本判决生效之日起三日内缴纳。）二、责令被告人朱纯杰退赔102名集资参与人尚未返还的投资款共计人民币5503.1571万元。该判决所附“集资参与人存款、还款情况一览表”确认，杨寿军属于朱纯杰非法吸收公众存款案的集资参与人之一，其存款金额为424.8万元，已还金额与剩余金额因现有证据无法查实而暂未确定。宣判后，朱纯杰不服，向本院提起上诉。2018年12月7日，本院作出（2018）湘07刑终220号刑事判决，判令：一、维持武陵法院(2016)湘0702刑初17号刑事判决第一项对上诉人朱纯杰犯非法吸收公众存款罪的定罪部分；撤销第一项对朱纯杰判处有期徒刑五年，并处罚金人民币三十万元的量刑部分；撤销第二项关于责令朱纯杰退赔102名集资参与人尚未返还的投资款共计人民币5503.1571万元的判决部分；二、上诉人（原审被告人）朱纯杰犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币二十五万元；(刑期自判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2015年4月10日起至2019年4月9日止。罚金限本判决生效之日起三十日内缴纳。)三、对公安机关查封的涉案财物依法予以追缴,返还给各集资参与人。本院上述二审刑事判决查明“2013年12月2日、2014年1月20日，朱纯杰以月息2.5分向杨寿军借款424.8万，已支付利息10万元，造成损失414.8万元”的事实。该二审刑事判决所附“集资参与人存款、还款情况一览表”确认，杨寿军属于朱纯杰非法吸收公众存款案的集资参与人之一，其非吸金额为424.8万元，已还金额为10万元，剩余金额为414.8万元。另本院二审刑事案件卷宗证据显示，朱纯杰向杨寿军支付10万元利息的时间为2014年3月8日。

此外，常德市公安局武陵分局于2015年10月30日查封了金地名苑1#楼，查封期限至2017年10月29日。在办理朱纯杰非法吸收公众存款罪刑事裁判涉财产执行案件中，武陵法院于2019年11月29日查封了案涉四套房屋。

本院认为：

《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条规定，案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。

具体到本案中，首先，案外人作为案涉房屋所在的金地名苑1#楼的实际投资开发者，系合法、真实的权益主体。其次，案外人与杨寿军之间系借贷关系，案外人也向杨寿军支付过利息。虽然案外人代表中大公司与杨寿军就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，但从已查明的事实来看，双方签订商品房买卖合同的目的是作为借贷的担保。杨寿军主张其与案外人之间的借贷关系已转化为商品房买卖关系。根据最高人民法院相关指导案例的裁判精神，这种借款合同关系转换为商品房买卖合同关系须借款合同双方当事人协商一致，终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账结算。从现有证据来看，仅有案外人的承诺，且该承诺仅表明“如在双方约定的时间内不能兑现（开齐剩余款项发票），借款人同意将上述抵押的固定资产作相应的处置归还剩余款”，该承诺并不足以证明双方之间的借贷关系已转换为商品房买卖合同关系。杨寿军亦未提供其他证据予以证明，其该项主张不能成立。故仲裁案件当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。再次，常德仲裁委员会（2015）常仲裁字第609号裁决认定杨寿军与案外人将原存在的借贷关系转化为房屋买卖关系，确定案外人代表中大公司与杨寿军签订的商品房买卖合同有效，并裁决中大公司向杨寿军交付案涉房屋，属于处理当事人民事权利义务的结果错误，损害了案外人的合法权益。

至于案外人所称杨寿军超过二年申请执行时效的问题，不属于案外人不予执行审查的范畴，本案不予审查。

综上所述，案外人不予执行仲裁裁决的请求于法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条、第二十二条第三款规定，裁定如下：不予执行常德仲裁委员会（2015）常仲裁字第609号仲裁裁决。

评  案

案外人申请不予执行仲裁裁决。为应对恶意仲裁、虚假仲裁的问题，最高法院《关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》规定案外人申请不予执行仲裁裁决的制度。实体要件方面，根据《关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条的规定，案外人申请不予执行仲裁裁决应当同时具备“（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；(四)仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益”四项要件。本案例中，法院认为“案外人作为案涉房屋所在的金地名苑1#楼的实际投资开发者，系合法、真实的权益主体”，并指出“裁决认定杨寿军与案外人将原存在的借贷关系转化为房屋买卖关系……并裁决中大公司向杨寿军交付案涉房屋，属于处理当事人民事权利义务的结果错误，损害了案外人的合法权益”。结合第十八条的规定来看，本案例似乎并不具备第（三）项有关“仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形”的要件。在此情形下，仲裁裁决是否应不予执行，可能有进一步的争论空间。毕竟，不是所有对实体处理结果存有争议的情形，都构成虚假仲裁。

最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十三条（原第二十四条）规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”，第72号指导案例指出“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’”。本案例所涉仲裁裁决属于哪种情形，更多是实体处理结果的问题，与虚假仲裁似乎仍有一定的距离。另外，不同于仲裁当事人申请不予执行仲裁裁决的报核制度，案外人申请不予执行仲裁裁决，法院裁定不予执行的，根据《关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第二十二条第三款的规定，“当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。